Sin derechos. Por qué construir en terreno ajeno puede dejarte sin nada

La premisa legal es clara y contundente: "Vos siempre vas a estar haciendo una construcción en un terreno ajeno. Lo que vos estás haciendo es una mejora, que al que va a beneficiar es al dueño," explicó la abogada.

La Dra. Marlene hizo hincapié en la importancia fundamental del Registro de la Propiedad de Inmueble. Al igual que el Registro Civil inscribe a las personas, este registro determina quién es legalmente el propietario de una casa o terreno. "Lo que vale es lo que dice ahí. Si ahí dice, 'El dueño es X', ese es el dueño y no es nadie más."

Esto significa que, si una pareja construye una casa en el fondo del terreno de los suegros o de los padres, la ley considera esa construcción como una mejora para los dueños registrales, y no como una propiedad del constructor.

La abogada señaló que quien construye en terreno ajeno solo posee, en el mejor de los casos, un derecho sobre el valor de esa mejora (la inversión monetaria), no sobre el inmueble en sí. Este derecho, sin embargo, es precario y depende de dos factores:

La Buena Fe de los Dueños: Que los dueños (suegros o padres) estén dispuestos a reconocer esa inversión.

La Prueba de la Inversión: Que el constructor pueda comprobar la inversión realizada mediante recibos, facturas o comprobantes.

"Nosotros si estamos construyendo algo con nuestra pareja en la casa de nuestros suegros, no estamos teniendo cuidado de guardar cada recibo, cada cosa para poder comprobar que nosotros contribuimos a esa mejora," lamentó la profesional, destacando la falta de previsión común en estos casos.

Las consecuencias de no ser el dueño registral del terreno son muy graves y abarcan desde problemas financieros de los dueños hasta la separación de la pareja:

Embargo y Deudas: Si los dueños originales tienen deudas o son embargados, la casa entera puede ser embargada. Quien construyó ahí no tiene "ningún tipo de derecho" para evitarlo.

Venta del Inmueble: Los dueños pueden vender la casa en cualquier momento sin ningún impedimento legal, sin importar lo que se haya construido.

Separación de Pareja: En caso de divorcio o separación, el constructor no tiene derechos sobre la casa, ya que pertenece a los suegros.

El Caso del Sucesorio: La Casa de los Herederos

Un panorama similar ocurre con la muerte de los dueños. Si los suegros fallecen, la casa pasa a ser parte del sucesorio, es decir, pertenece a todos los herederos (los hijos, incluida la pareja).

"Si ellos quieren vender el inmueble, lo pueden vender tranquilamente, no importa que vos hayas construido lo que está ahí arriba, porque volvemos a la misma idea: lo que está construido ahí arriba pertenece al sucesorio," concluyó la Dra. Marlene.

En este escenario, el constructor solo podría aspirar a que se le reconozca la inversión monetaria que hizo en la mejora, siempre y cuando pueda comprobarla legalmente. La abogada insistió en que, aunque en la justicia moderna se pueden discutir situaciones específicas (como conceder el uso de la casa por tiempo limitado en casos de hijo único), la regla general es siempre la misma: el dueño es el que figura en el Registro de la Propiedad.